Jak sprawdzić hipotekę? Czyli o czym możemy dowiedzieć się z Ksiąg Wieczystych

Niejednokrotnie kupując mieszkanie, dom lub działkę, zastanawialiście się czy nieruchomość jest obciążona hipoteką? Jest bardzo prosty sposób jak to sprawdzić. A co najważniejsze może to zrobić każdy zupełnie za darmo. A jak to zrobić krok po kroku oraz czego jeszcze można dowiedzieć się z Ksiąg Wieczystych dowiecie się czytając dalej…

Elektroniczny Rejestr Ksiąg Wieczystych

Od 2010 roku sprawdzanie Ksiąg Wieczystych stało się możliwe za pomocą strony internetowej ministerstwa sprawiedliwości. Wystarczy, że znamy numer KW i możemy sprawdzić wpisy w każdej księdze. Mało tego możemy sprawdzić aktualną zawartość księgi oraz zapisy historyczne.

A jak sprawdzić zapisy w Księdze Wieczystej?

PEKAO

Wystarczy wejść na stronę https://ekw.ms.gov.pl/

Następnie wybieramy „Przegląd Księgi Wieczystej” i naszym oczom pojawia się strona gdzie możemy wpisać numer księgi którą chcemy sprawdzić. Pierwszy człon składa się z liter i liczb i oznacza on najczęściej teren na którym znajduje się sąd właściwy dla danej nieruchomości. Następnie ciąg 8 liczb który oznacza nr danej księgi oraz 1 liczbę.

Najczęściej KW mają numeracje o następującym układzie  XI2X/00000000/0 – jest to poglądowy układ liter i liczb w przypadku numeru Księgi Wieczystej.

Księgi Wieczyste Ludzkie Finanse
Źródło: ludzkiefinanse.pl

Kiedy już wpiszemy numer KW, który chcemy sprawdzić i wyszukamy daną księgę dostaniemy informacje o tym:

– jaka to jest typ nieruchomości, czyli np. czy to jest nieruchomość zabudowana, gruntowa itp.,

– oznaczenie wydziału prowadzącego księgę, czyli jaki sąd prowadzi dokumentacje dla danej nieruchomości oznaczonej danym numerem KW,

– gdzie jest położona dana nieruchomość, a dokładniej uzyskamy informacje o województwie powiecie oraz gminie w której położona jest nieruchomość

– kto jest właścicielem danej nieruchomości, czyli imię i nazwisko właściciela lub współwłaścicieli.

Następnie mamy do wyboru przeglądanie Księgi aktualnej bądź zupełnej treści.

W przypadku zupełnej treści będziemy mogli zobaczyć wszelkie aktualne zapisy oraz te które były archiwizowane od początku istnienia Księgi. Możemy tu zobaczyć wszelkie hipoteki jakie były do tej pory ustanowione na danej nieruchomości i które zostały wykreślone. Kto miał roszczenia do danej nieruchomości i wszelkie dane historyczne.

Natomiast w przypadku przeglądania treści aktualnej widzimy tylko to co jest zapisane w tej chwili. Hipoteki, które są aktualne, roszczenia które są na dzień sprawdzania. W trybie przeglądania treści aktualnej widzimy wszystko to co jest wpisane w księdze na dzień sprawdzania.

Dlatego też polecam sprawdzanie zapisów w KW tylko i wyłącznie w trybie przeglądania treści aktualnych. Chyba że chcemy poznać historię nieruchomości.

Z czego składa się Księga Wieczysta i czego możemy się z niej dowiedzieć?

Księga wieczysta składa się w przeważającej mierze z IV działów. Informacje z tych działów powiedzą nam niemalże wszystko o stanie danej nieruchomości.

Omówię tutaj co znajduje się w poszczególnych działach.

Dział I

Dział I dzieli się na dwa poddziały. Dział I-O oraz Dział I-Sp.

W dziale I-O opisana jest całą nieruchomość, jest to tzw. oznaczenie nieruchomości. Dowiemy się tu jakie działki wchodzą w skład nieruchomości, gdzie leżą oraz jakiej są powierzchni. Na końcu podana jest łączna powierzchnia działki oznaczonej danym numerem Księgi Wieczystej.

Źródło: ludzkiefinanse.pl

W przypadku najnowszych wpisów do KW numer działki połączony jest bezpośrednio z geoportalem. Jest to świetne narzędzie, ponieważ klikając w podświetlony na niebiesko numer działki można komputer bezpośrednio wchodzi na geoportal krajowy. Otwiera się nam dana działka i możemy zobaczyć dokładnie od razu gdzie się znajduje.

Jednak udogodnienie takie mają tylko nieliczne KW, które były zakładane po powstaniu tych systemów oraz jest wyrażona zgoda na umieszczenie w Elektronicznych Księgach Wieczystych bezpośredniego odnośnika do geoportalu.

Dział I-Sp jest to spis praw związanych z własnością.

Najczęściej wprowadzane są tutaj informacje o własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym. Jak również udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa.

Nie określamy tutaj rzeczywistego właściciela tylko prawa do własności danej nieruchomości.

W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Księgi Wieczyste ludzkiefinanse.pl
Źródło: ludzkiefinanse.pl

Dział II

W dziale II mamy informacje o bezpośrednim właścicielu lub współwłaścicielach danej nieruchomości.

Mamy tu dokładne dane właściciel, takie jak imię i nazwisko, imiona rodziców, pesel. Jest tu również zawarta informacja o tym jakiej części właścicielem jest dana osoba. Właściciel może być jedne, dwóch lub kilku. Tutaj dowiemy się dokładnych danych na ich temat oraz jakiej w jakiej części mają prawo do nieruchomości oznaczonej daną Księgą Wieczystą.

Na samym dole mamy również informacje na jakiej podstawie została dana osoba wpisana jako właściciel. Kiedy był zawarty akt notarialny, kto go sporządzał i jaki ma numer.

Na tej podstawie można wiedzieć niemal wszystko o tym kiedy była transakcja kupna gdzie sporządzona i czy wszystkie dane się zgadzają.

Księgi Wieczyste ludzkiefinanse.pl
Źródło: ludzkiefinanse.pl

Dział III

W dziale III Księgi Wieczystej znajdują się informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach na danej nieruchomości.

Co to oznacza?

Oznacza to, że w dziale tym mogą być zapisane następujące czynności:

  • ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością takie jak wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości,

Oznacza to, że dana nieruchomość ma ograniczone prawa własności, ze względu na niespłacone długi, gdzie komornik przyłącza się do egzekucji, odbywa się wywłaszczenie lub wobec właściciela nieruchomości toczy się postępowanie upadłościowe,

  • służebności przesyłu bądź służebności przechodu,

na danej nieruchomości może ciążyć prawo służebności wobec osób trzeci. Jako przykład można podać wpis służebności odstąpienie jednego pomieszczenia nieruchomości lub kilku dla osób które zamieszkują daną nieruchomość. Mają one wtedy prawo użytkować daną nieruchomość zgodnie z zapisami zawartymi w księdze.

  • prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy,

Właściciel nieruchomości może zapisać tutaj osoby, które mają prawo ajko pierwsze zakupić daną nieruchomość lub wydzierżawić jeśli będą chciały.

  • umowy przedwstępne,

Jeśli były zawarte jakieś umowy przedwstępne dotyczące nieruchomości oznaczonej tą księgą właściciel ma praw wpisać je do księgi, wtedy będą one znajdowały się w dziale III KW.

  • prawo dostępu do urządzeń, np. obsługujących kilka nieruchomości, może to być np. studnia, piec CO.

Jeśli na terenie rzeczonej nieruchomości znajdują się urządzenia, które są niezbędne do obsługi sąsiadujących nieruchomości, może tutaj znajdować się zapis o tym, że część nieruchomości na terenie której znajduje się urządzenie musi posiadać dostęp przez innych użytkowników.

  • inne roszczenia ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki.
Księgi Wieczyste ludzkiefinanse.pl
Źródło: ludzkiefinanse.pl

Dział IV

Dział IV to dział, w którym zapisuje się wszelkie zapisy hipoteczne. Jest to dział, który najbardziej ciekawi większość z Was.

Z działu tego możemy dowiedzieć się kto, kiedy i na jaką kwotę dokonał wpisu hipoteki na nieruchomości opisanej w dziale I.

Możemy stąd wyczytać czy hipoteka była ustanowiona na rzecz banku, firmy, Skarbu Państwa czy jakiegokolwiek innego podmiotu.

Można stąd dowiedzieć się z jakiego tytułu została ustanowiona hipoteka, czy jest to kredyt, zabezpieczenie pożyczki prywatnej, zabezpieczenie transakcji lub hipoteka przymusowa na poczet niezapłaconych należności.

Ważna też jest kwota hipoteki, ponieważ często może ona przekraczać wartość danej nieruchomości.

Warto zajrzeć do działu IV hipoteki aby wiedzieć czy dana nieruchomość jest wolna od roszczeń wobec innych osób lub instytucji.

Księgi Wieczyste ludzkiefinanse.pl
Źródło: ludzkiefinanse.pl

Zawsze sprawdzajcie wpisy oczekujące

Również bardzo ważnym aspektem przy sprawdzaniu Ksiąg Wieczystych pod względem roszczeń wobec osób trzecich jest sprawdzenie czy nie został złożony w ostatnim czasie jakiś wniosek w wydziale ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym.

Co to oznacza?

Jeżeli z dołu Księgi Wieczystej w którymkolwiek dziale widoczny jest zapis że został złożony wniosek o wpis i oczekuje na wpisanie, oznacza to że w najbliższym czasie pojawi się jakiś zapis w Księdze.

Czego może on dotyczyć?

Tego nie wiemy. Jedynie można się domyśleć, że jeżeli taki oczekujący wpis będzie znajdował się w dziale IV, będzie to oznaczało, że najprawdopodobniej zostanie dokonany jakiś wpis hipoteczny.

Jeżeli będzie to w dziale III będzie to jakieś roszczenie, może to być roszczenie służebności, wpisu komornika, wpisu roszczeń wobec osób prywatnych lub inne ograniczenia.

Wpis w dziale II może oznaczać zmianę lub dopisanie właściciela

Natomiast wpis w dziale I może oznaczać zmianę powierzchni nieruchomości, dopisanie innych działek lub innych praw związanych z własnością.

Z Ksiąg Wieczystych możecie sprawdzić kondycję finansową właściciela nieruchomości

Polecam również sprawdzanie stanu nieruchomości osobom lub firmom, które chcą wejść w jakiś kontrakt lub transakcje handlową z daną osobą lub firmą w przyszłości, a nie wiedzą nic o kondycji finansowej przyszłego kontrahenta.

Przed przystąpieniem do sprzedaży danej osobie lub firmie warto poprosić o nr Księgi Wieczystej nieruchomości której jest właścicielem. Można dzięki temu sprawdzić kondycje i wiarygodność firmy lub osoby.

Jak sprawdzić kondycje finansową kontrahenta z Księgi Wieczystej?

Poprzez sprawdzenie działu III dowiemy się czy dana osoba ma już jakieś zobowiązania wobec innych dłużników. Można tutaj również sprawdzić czy komornicy roszczą sobie prawa do danej nieruchomości co świadczyłoby o zajęciach komorniczych, czyli o tym że nie warto nic sprzedawać danej osobie lub firmie, ponieważ możemy nie dostać pieniędzy.

A w przypadku gdy chcielibyśmy odzyskać nasze należności jest już długa kolejka do zaspokojenia swoich wierzytelności z danej nieruchomości.

Również przeglądając dział IV Księgi Wieczystej można zwrócić uwagę, czy nie ma hipotek przymusowych ustanowionych przez Urząd Skarbowy, KRUS lub ZUS. Świadczyłoby to bowiem o braku zapłat z tytułu podatków, przez co również powinna się nam zapalić czerwona lampka co do danego kontrahenta.

Skoro zalega on już w podatkach i składkach oznacza to najprawdopodobniej, że ma już problemy z płynnością finansową.

Myślę, że Elektroniczne Księgi Wieczyste jest o potężne narzędzie i powinno być wykorzystywane przez wszystkich chcących kupić nieruchomość i nie tylko.

Podsumowanie

Mając nr Księgi Wieczystej możemy dowiedzieć się wszelkich informacji o tym kto jest właścicielem, kiedy nabył daną nieruchomość. Następnie dowiemy się czy na nieruchomości nie ma roszczeń innych osób co do służebności lub roszczeń osób trzecich co do zabezpieczenia na danej nieruchomości.

Możemy dowiedzieć się również czy na nieruchomości ciążą jakieś hipoteki. Hipoteka nie musi być wpisana tylko przez bank. Mogą być hipoteki, na które zgodził się poprzedni właściciel aby zabezpieczyć jakiś kontrakt lub transakcje. W związku z tym wpisy hipotek mogą być dokonywany przez inne przedsiębiorstwa lub spółki.

Hipoteki mogą być też nakładane przymusowo przez ZUS, US , KRUS lub inne instytucje Skarbu Państwa w wyniku braku zapłat za podatki.

Każda hipoteka jest to najczęściej zabezpieczenie przyszłych wierzytelności w razie nie wywiązywania się właściciela nieruchomości ze swoich zobowiązań.

W związku z powyższym myślę, że warto przed zakupem sprawdzić daną nieruchomość.

Mam nadzieję, że ten artykuł pomoże niejednej osobie ustrzec się przed kłopotami w przyszłości i że już wiecie co jest w Księgach Wieczystych i jak je sprawdzać.

Jeśli macie jeszcze jakieś pytania zadawajcie śmiało w komentarzach, będzie to doskonałe uzupełnienie artykułu o informacje, których nie ująłem.

2 thoughts on “Jak sprawdzić hipotekę? Czyli o czym możemy dowiedzieć się z Ksiąg Wieczystych

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.